Flashes Sobre Negócios & Tributos
Edição 001 em 17/12/2025
Por Pedro Pascoal Bopp

A recente aprovação da Reforma Tributária traz mudanças significativas para o mercado de locação de imóveis no Brasil, especialmente para proprietários que atuam como pessoa física e utilizam plataformas como Airbnb. As novas regras visam simplificarem o sistema, mas podem aumentar consideravelmente a carga tributária para alguns locadores, tornando a abertura de uma empresa uma opção mais atrativa.

Abaixo, detectamos os principais pontos de atenção:

1. Cenário Atual Pessoa Física

Hoje, os rendimentos de aluguel recebido por pessoa física são tributados exclusivamente pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), através do carnê-leão, com alíquotas que podem chegar a 27,5% (tabela progressiva).

2. O que muda com a Reforma para Pessoa Física

Com a implementação gradual da reforma (prevista para iniciar 2026/2027), a locação de imóveis passará a ser tributada pelo novo Imposto Sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão o Pis, Cofins, Icms e Iss.

• Critérios para Tributação Adicional: A nova tributação incidirá sobre proprietários que se enquadram em critérios específicos, como o possuir mais de três imóveis alugados e auferir rendimento anual superior a R$ 240.000,00.

• Novas alíquotas (Estimativas): A alíquota cheia do IBS e CBS pode ficar em torno de 26,5% a 30%, no entanto para locação, estima-se um redutor de aproximadamente:

  • • • • • • Locação de Longa Temporada (residencial):
              Cerca de 8,4%, com aplicação de redutor de 70% na alíquota de 28%.

            • Curta Temporada (Airbnb, equiparado a serviço de hotelaria):
              Cerca de 16,8%, com aplicação de redutor de 40% devido à equiparação a serviços hoteleiros em alguns casos.

• Carga Tributária Total Pessoa Física: Somando o IRPF de 27,5% e os novos impostos, a carga total para a pessoa física pode atingir a faixa de 35% a 45%, sobre a receita bruta de locação, dependendo do tipo de locação de curta ou longa temporada.
  
  

3. Solução Viável: Pessoa Jurídica (PJ)

Diante desse cenário de aumento da carga tributária para PF, a constituição de uma empresa torna-se uma solução viável e bem mais econômica.

• Regimes de Tributação (Estimativas): Optando pelo regime como Simples Nacional ou Lucro Presumido, analisando cada caso, as alíquotas podem variar de 6% a 11%, gerando um valor bem significativamente menor do que para PF.
  
  

4. Ponto de Atenção - Abertura de Empresa: ITBI

Um detalhe crucial na abertura da PJ é a integralização (ou não) dos imóveis ao capital da empresa.

• ITBI: A integralização de imóveis pode incidir no pagamento de ITBI (a depender de cada município no Brasil), que varia entre 2% a 3% sobre o valor da avaliação do imóvel pela Prefeitura. É importante analisar se a integralização é necessária ou se a empresa apenas gerenciará os aluguéis dos imóveis que permanecem na PF, considerando os custos e benefícios de cada abordagem. A Constituição Federal prevê imunidade de ITBI na integralização de capital, mas há exceções e interpretações municipais que precisam ser verificadas caso a caso.

Conclusão

A Reforma Tributária exige um planejamento cuidadoso por parte dos proprietários de imóveis. A mudança de regime de Pessoa Física para Pessoa Jurídica pode ser a chave para garantir a sustentabilidade do negócio de locação.

A BOPP Contabilidade está à disposição para maiores orientações e para ajudar a analisar a situação específica do seu Patrimônio Imobiliário, garantindo a melhor estratégia fiscal e tributária.